2007年03月04日

ワンルーム投資のデメリットは??

ワンルームマンション投資のデメリットはなんでしょうか??

一般的には不動産を購入するわけですから、換金性に乏しいというデメリットはあります。

預金、証券等であれば、最悪そのときの時価で換金はできますが、不動産に関しては売却という方法でしか換金ができません。
不動産を担保に借入れをすることはできますが・・・

換金する際には、売却という方法をとるため、金額次第でしょうが、売れるか売れないかという不安もつきまといます。

また、ワンルーム投資はマンションの一室を購入するので、一度でも空きが出てしまうと収益はあがりません。
空いている間のローンの返済や管理費等の雑費はマイナスになってしまいます。

一棟売りのアパートやマンションに関しては一室が空いてもそのほかの部屋があるのでまったく収益があがらないようなことはほとんどありません。

銀行融資を利用する際のデメリットもあります。
最近では銀行融資で購入する方も増えていますが、収入と返済のバランスを考えないと損をすることになりかねません。

例えば・・・

新築ワンルームマンション
販売価格 :2,000万円
想定賃料 :85,000円/月
表面利回り:5.1%

の物件を・・・

自己資金 :1,000万円
銀行ローン:1,000万円
ローン金利:2%
ローン期間:30年

で購入するとします。

すると・・・

【収入】
年間家賃収益:1,020,000円

【支出】
年間ローン返済額:444,000円
年間管理費・修繕費:96,000円
年間管理委託料(賃料の5%):51,000円
固定資産税・都市計画税:70,000円

支出合計:661,000円

【収入】−【支出】=359,000円

年間収入は359,000円です。
もちろん30年後にはマンションは抵当権なしの完全な自分の不動産になりますが、築30年のマンションをどうとらえるか・・・
また、賃料は経過年数にしたがい下げざるおえません。
賃料を下げれば収入は下がりますので・・・
銀行融資を利用する際のデメリットですね。

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posted by oneroom-man at 17:02| Comment(44) | TrackBack(9) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
こんばんは(^^)。
失礼ながらサイトにおじゃまさせていただきました。
ワンルームを投資としてみるのはなかなかきびしいですよね。
応援として「ポチッ!」としておきますね。
これからもがんばってください。
おじゃましましたm(__)m
Posted by えいえい at 2007年05月18日 21:40
なるほど、このように分析するとワンルームの投資も難しいなと思ってきます。
またブログ見させていただきます。
Posted by 新大阪賃貸君 at 2008年04月01日 11:39
はじめまして、小川と申します。

購入するときに、検討すべき事項として以下のようなことがあります。
1.バブル期のワンルームがとうなっているか
2.物件を購入して、拡大再生産が出来るか?

3.何かあったときに、銀行が担保として評価してくれるか?
4.芦沢晃先生とも、お話ししたのですが「中古じゃないと利回りが...」

ご検討中の物件がお有りかと思いますが、安い中古で勉強してからの方が賢明かと思います。

結論を申し上げますと、相当の資金をお持ちなら別ですが、新築ワンルームはおやめになった方が宜しいかと思います。
Posted by 小川 at 2008年08月06日 13:53
はじめまして
ブログランキングから辿ってきました。サラリーマン初心者大家です。
不動産投資を始めて1年3ヶ月で区分所有10室を購入し、満室経営中です。

出口戦略を考えた自作シミュレータを駆使して、金融機関から融資を受けてます。
この度、ミュレータを公開する事になりました。
よかったら自分のブログも覗きに来てみてください。

ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?
http://fukuchan.24.dtiblog.com/
Posted by ふくちゃん at 2008年11月08日 15:20
始めまして。ぽちと申します。
新築ワンルームを30年ローン、金利2%で貸してくれる銀行などあるのですか・・?
数年前、新築ワンルームをある業者から買わされましたが借り入れはノンバンクで現在元金返済分の2倍以上をその金利・保証料として払っております。
何か本当に詐欺に遭った気分ですよ。
新築ワンルームを30年ローンで2%で貸してくれる銀行があるならそっちの方がよっぽど
いいですね。
当方、現在月2万5千円以上の赤字です。
Posted by ぽち at 2009年02月03日 20:28
ちなみに、年間収入35万9千円というのは、所得税を無視しているので正確ではないと思います。実際には最初の10年間でその半分くらい、20年後には確実にデッドクロスしてマイナスではないでしょうか?

金利や減価償却等の経費を引いた課税所得から所得税率+住民税10%の税金を引いて、減価償却を戻した「税引き後CF」が本当の手取り収入です。

確定申告をせず(つまり脱税)、35万9千円をそのまま懐に入れたとしても、頭金1000万円+諸費用8%を回収するのに、ちょうど30年です。

しかもこれは、空室率を考慮していませんので、実際はもっと悪くなります。家賃は古くなるにつれ、下がってきます。管理費・修繕積立金は古くなると増えますので、収益性はどんどん悪くなる一方です。

ですのでそのあたりを考慮すると、元を回収するには1080÷35.9より悪くなり、ざっくりと35〜40年くらいでしょうか?(脱税しても)。築35年のワンルーム、売っても500万円になるかどうか。1080万円入れて35年で500万のあがりとしても、複利で3.3%です。

1000万円を外貨定期で回した方がよっぽど儲かると思います。

自分のシミュレータは上記のような要素を全て自動計算するようになっています。新築では絶対に儲からないという結果になりました。
Posted by ふくちゃん at 2009年06月13日 02:04

ホホホイ!ホホホーイ!って調子乗って八 メ ま く っ て たら通帳見て引いたし!!!!
まぁ欲しいモン買いまくってパチスロで遊んでてもすぐに貯まっちゃうからなーwwwww
セ レ ヴってホント金使い荒いと思うわwwwなんで俺みたいなのに10 マ ソとかくれんのwww

つかマジで金の使い道に困ってるんだよねwww誰かおせーてwwwヽ(´Д`;)ノ
http://EnvI.StrowcruE.net/g89tjvv/
Posted by ヒ ャ ッ フ ーーー!!!! at 2009年08月18日 14:53

>しゅうへい
オレなんかなかなかイかせてもらえない生殺しプレイされたぞ!!(|| ゚Д゚)
つーか焦らされ過ぎたらざぁ〜めんってしおフキみたいに吹き出るのなwww失神するかと思ったwwwww
けど男でもあんな風にイけるってのは面白かったねwww報酬もたっぷりもらえたしなーwww
しゅーへい、あれはマジで一回は体験しといた方がイイよ!!ヽ(*´∀`*)

http://OmeTroRo.com/Puru/luaaeld/
Posted by キモチよすぎるうぅぅ!! at 2009年08月26日 01:59

ちょwww奥さんwwwww1人だって言ってたのに3人でした♪とかちょっと待ってよwww
気がついたらプェラ・ア@ルなめ・ベロッチューの三連発にずっとあえぎっぱなしだわwwwww
家に帰ったら1キロ以上体重減ってたしなwww(ヽ゚Д゚/)ゲソゲソー

ま〜3人合わせて20マソくれたから大満足だけどwwwww

http://soiE.ikiSugI.com/l1etfme/
Posted by 主婦のトライアングルw at 2009年09月02日 03:59

ダンサーやってるミオちゃんのきつきつま-〇-こすんげぇぇぇぇ━━(゚Д゚;)━━!!!!
こんなすっげぇ締めつけは初めてだわ!!息子はどっぴゅどっぴゅ止まんねーし!!気持ちよすぎwww

http://COOl.Au-aU-a.nEt/lkpc34e/
Posted by うおぉぉぉ!! at 2009年09月06日 08:04

36歳なのに童顔とか反則だよなー!!www(*゚∀゚)=3
マンマンの毛を剃らしてもらったらさらにロ リ 度 ア ッ プしたしwwwww
でも30代なだけあってプレイはかなり激しいなwww俺の上でエ口声出しながらずっと腰振ってたよんwwwww

http://gOm.ChUeBrArIn.com/bvm2e7b/
Posted by ムッハー!!www at 2009年09月16日 17:11

のどの奥できゅ〜っとチンコヘッドを挟むテクwwwあれ何て技なんだー?www
突然使われたからビックリして「はうぁー!!」ってアホ声出しながらどっぷどっぷ発射しまくったし!!(汗)

・・・つ〜か今 ま で に 感 じ た こ と 無 い 快 感だからどう表現したらいいか分からん(;´・ω・`)
とりあえずめっちゃくちゃキモチ良かった!とだけは言っておくよwwwww

http://BulL.WaooOOn%2enet/b0313tl/
Posted by まっぷす at 2009年09月23日 02:56

「ア"ア"ア"−−−−−−−−−−−−ッ!!」って声出しながらイキまくってた俺参上www

だって二人がかりで首筋と乳首とタマタマイジられながら高速デ ィ ー プ ス ロ ー トされたんだぜ!?
こんなの耐えられる男はいねーって!!wwwww

ホントあれ知っちゃうともう一人でオ ○ ニーとかできないな〜wwwww

http://amo.yarashiyo.com/df7if-v/
Posted by じゃんじゃんじゃん!!www at 2009年09月29日 14:22

ブルンブルンのデカパイをユサユサ揺らしながら来たサユリちゃん【 バストのサイズはHカップ!!!! 】
騎 乗 位でバインバイーーンと上下するおっぱいはマジで圧巻wwwww

つかパ◎ズリしてもらったらムスコが見えなくなったくらいだしなwwwww
もうデカすぎて笑うしかなかったわwwwww

http://roll.scantyend.com/5goimgb/
Posted by 有馬サトル at 2009年10月03日 06:56

キレイなコもいいけど地味な子もなかなかイイね〜!!
つかそういう子って男のために尽くしてくれる子多いから楽なんだよねwwwww
しかも初めての子が多いしなwwwww
おとといもかわゆ〜いメガネっ子のお初をペロっといただきますたwww(*´▽`*)ノ

http://beem.bolar.net/xvgt7x2/
Posted by 初モノうまっ! at 2009年10月13日 06:25

元グラビアアイドルからオファーキタ!!!!\(゚∀゚\)
写メでめっちゃ可愛かったけどホンモノはもっと可愛かったなw乳もでけぇしwww
http://min.creampie2.net/4dqjnt-/

とりまイチャイチャしてそのままセクース突入wwwww
腰を動かすたびにネコなで声出してカワイイのなんのってwwwww
おぱーいモミモミしながら二人仲良くどっぴゅどっぴゅイきますたwww

つーか申し訳ないほどに勝ち組過ぎるよなオレってwwwww
Posted by うほぉぉぉぉ!! at 2009年10月17日 14:16

http://mao.acmahsjfms.com/fq7xukn/
もっちゃん!!ココ教えてくれてサンキューな!!
チビデヴなオイラもついに女の子とヤることができたぁ〜(TДT )

オ ● ヌ コ広げて「ココに入れるんだよ〜」ってエ口い顔で言うもんだから
テンション↑↑↑で3回連続でヤっちゃったよ(笑)

でもオイラのそんなトコが気に入ってもらえたみたい♪
ちょっと報 酬多めにもらえたっす〜(*´∀`*)ノ
Posted by 大麦小麦 at 2009年10月24日 02:01

ギェピーーーー!!!!!!!!!
セク-スできるのが楽しすぎて通帳まったく見てなかったよ!!!!
気が付いたら口座に200万貯まってたしな!!!!
今月もすでに5人とズッコンバコンしてるからまーた50万くらい貯まるわwwwww

てか俺はおにゃのことセク-スしたいだけなのにムダに金が余って仕方ねぇよ!!!www
誰か使い道教えてくれーーーー!!!!!ヽ(´Д`)ノ

http://Hun-kun.net/toma/nt2j1fh/
Posted by ダイナマイト五郎 at 2009年11月14日 16:44

30歳から40歳くらいの女の攻め方ってホントねちっこいな!!!!
この前も全身リップでチ*ポだけ放置されたからギンギンの真っ赤になっちゃうしよぉwww

「おちんちんもさわってくださーい!!!!(;><)」
つって泣き声でお願いしたらやっとお口でイかせてもらえたし(爆)
ガマンしすぎてゼリーみたいなザーメソ出ちゃったけど全部飲まれたわwwwwwww

http://ome.world-wife.com/69b2kq3/
Posted by ヘタレ将軍 at 2009年12月05日 08:06

2人組のおねいさんに何発もヌキヌキされまくった!!!!

しかも勃たなくなったらボッキ→発射→前立腺→ボッキ…の繰り返しでちんこ壊れるかとオモタしwwwwww

1回10万はめちゃウマだけど、
こんなの毎回やってたら俺イソポになるんじゃねぇか?www(`・ω・´;)

http://bmp.hotohototo.net/qjx8lvi/
Posted by パンパース at 2009年12月13日 05:28

このサイト
http://backblack.net/tera/y3mf3v9/

経験ゼロでもなんとかなるもんだな!!!
ってか、寝てるだけで6万もらえるとかどんだけ楽な仕事なんだよwww
Posted by 宗太 at 2009年12月22日 03:47

>ナオト
こことかチョー楽ちんだぜ!ヽ(・∀・)ノ
http://hotohototo.net/bmp/mwyh71v/

案外、優しい子も多かったしな!!
まぁHの時だけは獣みたいに激しくなるけど(笑)

ていうかお前、早く始めろってwww
俺、稼いだ金でついに車買っちゃったぞwwwww
Posted by マッキー at 2010年01月12日 07:44

この前見つけた副業
http://abs.grieh.net/0qlzc1p/
最近、本業が忙しくて放置してたら
女がヴァイブでおなってる写メ送ってきやがるし!
昨日ついにガマンできなくなって朝まで生八メやっちった!!
おかげで今日めちゃ寝不足だっつの。。。笑
Posted by イーペーコー at 2010年01月18日 15:31

あういぇ━━━━(゚∀゚)━━━━い!!!!
こんなイカくせぇ包茎チムッポでも10人斬り余裕だったよ!!!!www

みんな「かーわーいーいー♪」とか言ってチムッポに興味津々www
チンカスついててもお構いなしにペロペロしてくれるしなっ♪♪♪
こんなウマウマ(゜∀゜)バイトあんならもっと早く教えてほしかったYO!!
http://met.pinknotel.net/me-m147/
Posted by ちょろ毛 at 2010年01月24日 04:45
早く、このコメントをサック女してください
Posted by すどく at 2010年02月10日 10:15

アイマスクつけて手コキされたけどやっばいな!!
牛の乳しぼるみたいにシコシコされて、チン先からミルクいっぱい出ちゃった(笑)
恥ずかしかったけど6万もらえたし、Mな俺にはマジご褒美すぎる♪(*゚∀゚)=3
http://xabrina.net/don/1cd9i7t/
Posted by MOGMOG at 2010年02月11日 08:07

銀行に行ったらホントに5万振り込まれてて笑ったwww
ぶっちゃけエッチするだけでもウマウマ(゚∀゚)なのに、お金まで貰えるとかどんだけ!!!
http://nuda.pocket-m.net/90hx5wb/
Posted by ちょまちょま at 2010年02月17日 02:52

Hしてお金もらえるって最高だな!!!!
ぶっちゃけテキトーにやっても月30万越えとか余裕だし(笑)

もう仕事辞めて、これ一本で食ってくわ!!!!(* ̄ー ̄)v
http://5qbgc3h.vega.topemope.net/
Posted by 天職見つけた!!!! at 2010年09月30日 13:02
今最高にアツい出合いサイトをご存知ですか?恋愛に繋がる出会いは必ずある!ほんとに出合いの無い人だけアクセスして下さい!業者が蔓延しているSNS系サイトよりも出合いサイトが今アツい!
Posted by 出合いサイト at 2011年04月15日 04:48
あなたはどのくらいエッチ!?この「Hチェッカー」で測定してみませんか?自分ではわからない深層心理まで分析されるので隠された性癖がバレちゃうかもっ!気になるあの娘にこっそり試しちゃおう☆
Posted by Hチェッカー at 2011年04月19日 05:32
最近一部で話題になっているロケーションベースのソーシャル・ネットワーキング・サービス。まだまだ日本では浸透していませんがTwitterの次にくるのはこのフォースクエアで間違いありません!
Posted by フォースクエア at 2011年06月29日 04:09
あなたの不倫度をズバリチェック!!あなたの潜在的意識を調査、分析するので自分ではわからなかった本当の心理が見えてくる!自分は不倫なんてしない、なんて思っている人ほど注意が必要なのかも!?
Posted by 不倫 at 2011年07月28日 18:33

尺八してもらったけどありゃたまんねーな!!
ジュパジュパ凄い音させながら吸いつかれて、30秒で発射しちまった(笑)
しかもオレ、女にお任せして寝てただけなのに5マソも貰った件wwww
http://tpj4dvy.jp.takaoka.mobi/
Posted by 吸引力の変わらないただひとつの… at 2011年07月29日 22:45
女性にいじめられるのが大好きなM男のそこのアナタ、アナタのM度を測れるサイトが誕生しました!!自分のM度はどれくらいなのか?我こそは最強の変態だというアナタの参加をお待ちしております!
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あるよね
http://0xhd4c7.t.monju.me/
Posted by ひまなとき at 2011年08月26日 19:11
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Posted by デコログ at 2011年09月16日 18:37
将来あなたが結婚できるか、その相手はどんな人かがこの結婚チェッカーで診断いたします!恋人もいない、出会いもないという人は一旦チェッカーで見直してみませんか?
Posted by 結婚 at 2011年09月25日 13:56
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