2007年03月04日

ワンルーム投資のデメリットは??

ワンルームマンション投資のデメリットはなんでしょうか??

一般的には不動産を購入するわけですから、換金性に乏しいというデメリットはあります。

預金、証券等であれば、最悪そのときの時価で換金はできますが、不動産に関しては売却という方法でしか換金ができません。
不動産を担保に借入れをすることはできますが・・・

換金する際には、売却という方法をとるため、金額次第でしょうが、売れるか売れないかという不安もつきまといます。

また、ワンルーム投資はマンションの一室を購入するので、一度でも空きが出てしまうと収益はあがりません。
空いている間のローンの返済や管理費等の雑費はマイナスになってしまいます。

一棟売りのアパートやマンションに関しては一室が空いてもそのほかの部屋があるのでまったく収益があがらないようなことはほとんどありません。

銀行融資を利用する際のデメリットもあります。
最近では銀行融資で購入する方も増えていますが、収入と返済のバランスを考えないと損をすることになりかねません。

例えば・・・

新築ワンルームマンション
販売価格 :2,000万円
想定賃料 :85,000円/月
表面利回り:5.1%

の物件を・・・

自己資金 :1,000万円
銀行ローン:1,000万円
ローン金利:2%
ローン期間:30年

で購入するとします。

すると・・・

【収入】
年間家賃収益:1,020,000円

【支出】
年間ローン返済額:444,000円
年間管理費・修繕費:96,000円
年間管理委託料(賃料の5%):51,000円
固定資産税・都市計画税:70,000円

支出合計:661,000円

【収入】−【支出】=359,000円

年間収入は359,000円です。
もちろん30年後にはマンションは抵当権なしの完全な自分の不動産になりますが、築30年のマンションをどうとらえるか・・・
また、賃料は経過年数にしたがい下げざるおえません。
賃料を下げれば収入は下がりますので・・・
銀行融資を利用する際のデメリットですね。

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posted by oneroom-man at 17:02| Comment(44) | TrackBack(9) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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