ワンルームマンション投資の極意

ワンルームマンション投資のデメリットはなんでしょうか？？

一般的には不動産を購入するわけですから、換金性に乏しいというデメリットはあります。

預金、証券等であれば、最悪そのときの時価で換金はできますが、不動産に関しては売却という方法でしか換金ができません。
不動産を担保に借入れをすることはできますが・・・

換金する際には、売却という方法をとるため、金額次第でしょうが、売れるか売れないかという不安もつきまといます。

また、ワンルーム投資はマンションの一室を購入するので、一度でも空きが出てしまうと収益はあがりません。
空いている間のローンの返済や管理費等の雑費はマイナスになってしまいます。

一棟売りのアパートやマンションに関しては一室が空いてもそのほかの部屋があるのでまったく収益があがらないようなことはほとんどありません。

銀行融資を利用する際のデメリットもあります。
最近では銀行融資で購入する方も増えていますが、収入と返済のバランスを考えないと損をすることになりかねません。

例えば・・・

新築ワンルームマンション
販売価格　：２，０００万円
想定賃料　：８５，０００円／月
表面利回り：５．１％

の物件を・・・

自己資金　：１，０００万円
銀行ローン：１，０００万円
ローン金利：２％
ローン期間：３０年

で購入するとします。

すると・・・

【収入】
年間家賃収益：１，０２０，０００円

【支出】
年間ローン返済額：４４４，０００円
年間管理費・修繕費：９６，０００円
年間管理委託料（賃料の５％）：５１，０００円
固定資産税・都市計画税：７０，０００円

支出合計：６６１，０００円

【収入】−【支出】＝３５９，０００円

年間収入は３５９，０００円です。
もちろん３０年後にはマンションは抵当権なしの完全な自分の不動産になりますが、築３０年のマンションをどうとらえるか・・・
また、賃料は経過年数にしたがい下げざるおえません。
賃料を下げれば収入は下がりますので・・・
銀行融資を利用する際のデメリットですね。

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ワンルームマンション投資のメリットはなんでしょうか？
メリット・デメリットをよく理解し、不動産投資に望みましょう。
ポイントは５点です。

�@高利回り
ワンルームマンション投資は最低でも新築ワンルームで利回り４％から、中古ワンルームになると１０％でまわる物件もあります。
最近では地価も安定して不動産相場も上昇傾向にありますが、バブル崩壊後、一貫して土地相場が下落していくなか、賃料相場は安定していました。よって、収益物件を購入する投資資金は抑えられる反面、賃料収入は安定している為、高利回りでの投資ができるのです。
最近では落ち着いてますが、外資による日本での不動産ファンドが旺盛なのも欧米における不動産投資の利回りと比べて、日本における投資利回りが高いためですね。

�A節税効果
不動産投資における家賃収入は不動産所得として申告します。
申告の際は、建物の減価償却費、固定資産税等の必要経費、ローン金利等は家賃収入から差し引かれ、赤字部分は損益通算として給与所得等から差し引きます。特に建物の減価償却費がポイントです。減価償却費は実際の支出ではありません。税務上、経費として認められるので実際の減価償却費部分には課税されないことになりますね。よって所得税・住民税などの節税効果が得られるのです。

�B生命保険として
収益物件を購入する際に銀行からのローンを利用した場合、団体信用生命保険という保険に加入します。（一般的にローン金利に保険料として０．３％プラス）
万一、ローン期間中に死亡したり、高度障害になってしまった場合、生命保険が適用され、債務のない物件だけがご家族に残ります。
よって、家賃収入が毎月安定して入ることになります。

�C年金として
高齢化社会になり、老後の年金も貯蓄だけでは不安になってきています。定年までにローンを完済し物件だけが残るようなプランで購入すれば、定年後は毎月決まった家賃収入が得られます。
また、インフレヘッジ効果もあり預金現金はインフレになると資産が目減りしてしまいますが、不動産などの資産はインフレによる資産の目減りがありません。老後の備えとして不動産投資をはじめる方も多いようです。

�D相続税対策
現預金・株式等は亡くなったときの時価で相続評価がなされますが、不動産に関しては土地であれば路線価、建物は固定資産税評価額で評価されます。特に投資用不動産の場合、賃貸をしてるのであればそこからさらに一定額を引くことができます。
不動産の路線価等は実勢価格と差がありますから（実勢価格の方が高い）その分相続税が軽減されることになりますね。

以上がおもに不動産投資をする際のメリットです。

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不動産投資とはいったいどういった投資なのでしょうか？

一般的に不動産を購入し居住するのではなく、賃貸をすることにより収益をあげる投資です。

最近では銀行金利も０．１％程度の低金利、ペイオフの解禁などで不動産投資に余裕資金をまわす方も多くなっています。

不動産投資のなかでも、不動産投資信託といった不動産投資もあります。いわゆるＪ−ＲＥＩＴ（ジェイリート）といわれる商品です。
株式として東証に上場していますから、購入するには証券会社を通して株式を購入します。株式ですから１口から購入できるので、高額の不動産を購入することなく、不動産投資ができるという特徴があります。
収益は配当として投資家に還元されます。

不動産投資でも最も資金がかからない投資ですね。
ここでは、実際に収益物件を購入し、賃貸による収益を得る不動産投資のなかで、ワンルーム投資をご紹介したいと思います。

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